Votre père est décédé il y a deux ans. Le notaire a dressé l’acte de notoriété, chacun connaît sa quote-part. Mais l’appartement familial n’est toujours pas vendu, ni partagé : l’un de vos frères ne répond plus aux courriers recommandés du notaire, l’autre refuse toute offre sans raison valable. Vous êtes en indivision, et vous vous sentez piégé·e.
L’indivision, c’est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien, sans que les parts de chacun·e aient été physiquement délimitées. Ce régime naît souvent d’une succession ou d’une séparation. Il peut aussi être vécu comme un piège : tant que tous les co-propriétaires ne sont pas d’accord, rien ne peut se faire.
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, publiée au Journal officiel le 8 avril et entrée en vigueur le 9 avril 2026, change concrètement la donne. Elle simplifie les procédures pour sortir d’une indivision bloquée, renforce les pouvoirs du juge et modernise la gestion des successions sans héritier connu. Voici ce que cela signifie pour les familles confrontées à ce type de situation dans la région marseillaise.
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1. Le calvaire de l’héritier silencieux ou du conjoint bloquant
En droit, pour vendre ou donner un bien en indivision, il faut en principe l’accord de tous les co-indivisaires. Un seul refus suffit à tout paralyser. C’est la règle de l’unanimité, et elle peut transformer un règlement de succession en véritable épreuve.
En pratique, les blocages prennent des formes très concrètes :
- Un héritier a disparu de la circulation et ne répond plus aux convocations du notaire depuis plusieurs mois ;
- Un co-propriétaire s’oppose à toute vente sans raison légitime, parfois pour gagner du temps dans une autre négociation familiale ;
- Un·e ex-conjoint·e refuse de signer la promesse de vente du bien commun pour exercer une pression dans la procédure de divorce ;
- Des héritiers en désaccord sur le prix du bien bloquent toute mise en vente depuis des années.
Pendant ce temps, les charges continuent de courir : taxe foncière, frais de copropriété, travaux d’entretien. La valeur du bien se dégrade et les relations familiales s’enveniment. À Marseille et dans sa région, où le patrimoine est souvent constitué d’appartements en copropriété ou de maisons de village transmises de génération en génération, ces situations sont courantes.
Jusqu’à cette réforme, la principale voie de sortie restait l’action en licitation-partage : une procédure judiciaire qui oblige la vente du bien aux enchères. Efficace, mais longue et coûteuse, avec des délais qui pouvaient s’étirer sur deux à quatre ans.
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2. Ce que change la loi du 7 avril 2026 : la vente simplifiée
La loi n° 2026-248 ouvre de nouvelles voies pour sortir d’un blocage, moins longues que la procédure de partage judiciaire classique.
Un juge qui peut autoriser la vente sans l’accord de tous
C’est une mesure phare. L’article 5 de la loi vient renforcer l’article 815-6 du Code civil. Jusqu’ici, le président du tribunal intervenait surtout pour des mesures d’urgence ou conservatoires. Désormais, son pouvoir est clarifié et étendu : il peut autoriser un co-indivisaire à signer seul l’acte de vente d’un bien indivis si l’intérêt commun est menacé par le blocage.
Cette procédure, plus directe, complète l’article 815-5 (refus injustifié) et permet de débloquer des ventes manifestement nécessaires (dettes successorales, dégradation du bien) sans attendre la fin d’un long partage judiciaire.
La procédure simplifiée pour les successions complexes
L’article 6 de la loi modernise les sorties d’indivision, notamment pour les biens sans titre de propriété formel ou les successions vacantes. En complément du mécanisme existant de la majorité des deux tiers (art. 815-5-1), de nouveaux outils permettent au notaire d’avancer plus rapidement face à des héritiers totalement silencieux ou inconnus, réduisant les délais d’attente légaux.
Un juge plus efficace pendant les procédures de partage
L’article 7 de la loi clarifie les pouvoirs du « juge commis » chargé de surveiller le partage. Il peut désormais trancher lui-même les incidents de procédure et ordonner directement la vente si le blocage persiste, sans renvoyer systématiquement le dossier devant une autre formation du tribunal. Résultat à Marseille : des procédures plus fluides et moins de délais accumulés.
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3. Divorce et séparation : sortir de l’impasse immobilière
La fin d’une vie commune crée presque toujours une situation d’indivision sur le logement partagé. La loi du 7 avril 2026 apporte une avancée majeure : elle unifie les règles. L’article 7 étend explicitement ces procédures de partage simplifié aux partenaires de PACS et aux concubins.
Jusqu’ici, les couples non mariés ne bénéficiaient pas toujours des mêmes outils de célérité que les couples mariés devant le Juge aux Affaires Familiales (JAF). Désormais, pour tous les couples séparés en situation de blocage, le juge dispose de pouvoirs renforcés pour ordonner la liquidation des intérêts financiers et immobiliers plus rapidement.
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4. Pourquoi se faire accompagner par un·e avocat·e
La loi de 2026 crée de nouveaux outils, mais ils s’ajoutent aux mécanismes existants (comme l’article 815-5-1 sur la majorité des deux tiers des droits) sans les supprimer. Chaque situation appelle une stratégie différente.
Choisir la bonne voie — demande d’autorisation de vente seule, procédure notariale à majorité qualifiée ou partage judiciaire classique — demande une analyse précise des quote-parts et des risques de contestation. Un·e avocat·e spécialisé·e en droit de la famille ne se contente pas d’engager une procédure : il ou elle sécurise la vente pour éviter qu’un héritier ne vienne l’annuler a posteriori pour vice de procédure.
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Si votre succession est bloquée depuis des mois, ou si votre bien immobilier commun est devenu une source de conflit sans issue, la réforme de 2026 offre des solutions concrètes. Pour analyser votre situation à la lumière de ces nouveaux textes, prenez contact avec le cabinet.